住宅ローンの借り換えで得するパターンとは？

住宅ローンを借り換えるのは得？得する借り換え方法に該当するなら借り換えた方が得できる

「銀行の方から借り換えたら絶対得、って聞いたから借り換えの手続きしたんだけど、支払額はあんまり変わらなかったみたい。それどころか手続きにかかる費用がバカにならなかったわ」そんな話を聞いたことはありませんか？

他行に比べて1円でも高い金利を払っていると、なんだか損をしたように感じますね。けれども本当に借り換えは得なのでしょうか？ここではローンの借り換えについて考えてみましょう。

固定金利から変動金利へ変更するは得？損？

借り換えを行う時、金利の安さで選んでしまいがちなので、プランを変更して借り換えを行う方がいます。しかし、固定金利から変動金利プランに変える場合は、少し注意しなければいけない点があります。

全期間固定金利プランから変動金利に借り換えると、当初優遇金利で借りられることになるので、1%以上金利が下がり、月々の返済額が下がり、さらには返済総額も下がります。

しかし、借り換えのタイミングがもう1度来ると予想しておいたほうが無難です。その理由は、変動金利の金利見直しは年に2回、ネット銀行では毎月です。5年ルールが適用されている住宅ローンでは金利が見直されても返済額は5年単位で見直されるため、ローンの残高が増えてしまうこともあります。

全期間固定から変動金利プランに借り換えるメリットは基本的に少ないと捉えておくべきでしょう。金利上昇リスクを背負うことになる可能性は頭に入れておくべきです。

関連記事 ： 金利の安い変動金利が良い！でも変動金利の仕組み、ルールを知らないとびっくりすることに！
（こちらでは、変動金利の注意点や5年ルールの変動金利の落とし穴について解説しています。）

金利プランを換えないで得する借り換え先の見つけ方

金利プランを換えてしまうと、正確に借り換えで得できるのか、できないのか判断が難しくなります。ですので、借り換え先を比較する時は同じ金利プランで見てみましょう。

借り換え先の住宅ローン会社を比較する時は、金利引き下げ率に注目して下さい。今よりも金利引き下げ率の幅が広い金融機関に乗り換えることで得な状況を作りだすことができます。

金利引き下げ幅って何？

金利の引き下げ率とは、金融機関の基準金利から金利を引き下げることを言います。

特にキャンペーンで金利引き下げ幅が大幅に引き下げられていることが多いです。このキャンペーンを利用できると、最後まで基準金利よりかなり低い金利で返済していくことができます。

上記の例で見るとキャンペーン中に借り入れできると、基準金利が変動しても、最後まで基準金利から年-2.206％の引き下げされた金利が適用されます。

このように、変動金利を比較する時は、基準金利だけではなく金利引き下げ幅もしっかり確認することが大切です。

ただ、借り換えの変動金利を比較してみると、基準金利が高い金融機関は引き下げ幅が広い、基準金利が低い金融機関は、引き下げ幅が狭いという特徴が分かります。基準金利が低く、引き下げ幅が広い金融機関へ借り換えを行うのがベストな選択といえます。

変動金利の返済額やキャンペーンで適応される金利引き下げ幅を簡単に比較する時は、一括で仮審査を行ってくれるシステムが便利です。いちいち金融機関の窓口へ行く手間がなく、ネットから複数の住宅ローン会社へ仮審査を申請できます。

疾病保障付きにした時の実質金利に注意！

借り換えの時は、「今と同じプランで金利を比較する」「キャンペーンの金利引き下げ幅を比べる」ことが大事という話をしてきましたが、比較する金利は「実質金利」を見るようにしましょう。

金利には大きく3つあるのを知っていますか？ご存知の方は復習だと思ってご覧ください。

・ 基準金利（店頭金利）
・ 優遇金利（表面金利）
・ 実質金利（適用金利）

基準金利は、各金融機関の店頭表示金利になります。基準金利から優遇幅を引き下げた金利を優遇金利もしくは、表面金利といいます。実質金利というのは、疾病保障料は保証料分を上乗せした金利のことで、顧客が支払う金額に直結する金利です。

つまり、店頭金利が他社より低くても実質金利が高ければ借り換えでは得をしません。

借り換えをしてトータルの支払いを減らしたいご家庭では、借り換えの諸費用が安い、金利が安い、疾病保障付、保証料0円の住信SBIネット銀行が人気です。

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まとめ

借り換えをすると今より得するのか損するのか見極めるのに重要なのは、残りのローンの年数と残高、市場金利です。そして、現在と同じプランで比較して返済額を比較してみましょう。

固定金利から変動金利へ借り換えを行う場合は、優遇幅を比較することも忘れずに。変動金利から固定金利に借り換えを検討する場合は、固定期間終了後に金利が上昇しても返済できるのか、＋2%～＋3%増しの返済額をシミュレーションしてて下さい。